26 Июнь, 08 05:24 pm [На главную страницу]

Предоставлением жилищных услуг может и должен заниматься малый бизнес. Они, услуги, слагаются из управления жилым фондом, капитального ремонта общего имущества и оказания услуг по ремонту жилых помещений, принадлежащих собственникам. Ему по силам уборка подъездов и придомовых территорий, вывоз мусора и т.д. В отличие от коммунальных услуг (энерго-, газо- и теплоснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение), где поставщики —монополисты, перспектив для развития малого бизнеса просто нет.
Способы управления многоквартирным жилым домом
Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) гражданам необходимо определиться со способом управления своим многоквартирным жилым домом (ЖД). Срок определения продлен до 1 июля 2008 года. Способов управления всего три (ЖК РФ, ст. 161): непосредственное (ЖК РФ, ст. 164); товарищество собственников жилья — ТСЖ (ЖК РФ, ст. 135)); управляющая организация — УО.
С вступлением в законную силу Федерального закона
№ 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», создается — благоприятная возможность капитального ремонта жилых домов (замена инженерных коммуникаций, ремонт подъезда, фасада здания и др.) за счет средств федерального бюджета, с долевым участием областного бюджета и средств собственников жилья.
Собственники, выбравшие первый способ управления, поставлены законом в неравное положение по отношению к собственникам, выбравшим иной способ управления, так как в этом случае о капремонте не говорится ни слова. Для получения средств Фонда на капитальный ремонт необходимо выполнение следующих условий (ст. 14): наличие и увеличение в городе числа товариществ собственников жилья и управляющих организаций. Из чего повышается муниципальный интерес (интерес городской власти) к стимулированию и созданию ТСЖ и УО.
ТСЖ (ЖК РФ, ст. 135) — некоммерческая организация для совместного управления многоквартирным жилым домом собственниками жилья. Его создают в основном на новостройках, объединяя несколько домов (ЖК РФ, ст. 136), из-за снижения расходов на капитальный ремонт (чем объект старше, тем больше требуется затрат), заработную плату персонала (председатель, бухгалтер, дворник). Практика работы ТСЖ показала, что при всем положительном в работе имеется наличие отрицательного, которое в основном обусловлено отсутствием квалифицированных управленцев. Низкая их квалификация в первую очередь сказывается на доходах управляемого ими объекта, в использовании имеющихся возможностей, а также в перспективном развитии.
Причина столь редкого выбора собственниками квартир товариществ собственников жилья состоит в том, что население мало информировано, по существу никто не занимается среди них формированием чувства хозяина. Они пока не понимают, что ответственны не только за собственную квартиру, но и за лестничную клетку, за состояние инженерных сетей и окружающую территорию дома.
Управляющая организация — это новая форма, с наличием в уставном капитале организации не более 25% доли муниципалитета (ФЗ № 185, ст. 14).
Она, как один из субъектов управления ЖКХ, признана обеспечить повышение качества жилищно-коммунального обслуживания и привлечь для этих целей частные инвестиции. Ее деятельность целиком и полностью направлена на извлечение прибыли от оказания услуг по управлению многоквартирным домом.
По мнению мэра города Чернова Р.Б. (выступление, прозвучавшее в работе «круглого стола» по актуальным проблемам модернизации жилищно-коммунального хозяйства), единая городская управленческая структура в лице управляющей организации жилищного хозяйства — форма управления многоквартирными домами идеальная и для управления, и для контроля, и для проведения тех решений, которые приняты на уровне муниципалитета.
Проводимая политика местной властью по реформированию ЖКХ, властью, избираемой нами и обязанной представлять наши интересы, создала единую структуру ЖКХ г. Пензы, что способствует поступлению федеральных средств на капитальный ремонт жилищного фонда и созданию единого реально функционирующего подконтрольного механизма. УО, конечно, исключает прямого участия населения в управлении ЖД, но ее персонал обязан состоять из людей, проработавших в этой сфере многие годы, знающих существующие проблемы и применяющих системный подход к их решению.
Согласно ст. 161, п. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации, способ управления можно поменять в любое время решением общего собрания собственников жилья, что будет стимулировать повышение качества услуг, инициацию сберегающих мероприятий.
Отсутствие информации о ТСЖ, УО и реформе ЖКХ вызывает недоверие у населения. А оно крайне необходимо, как необходимы и комментарии специалистов в СМИ. Поэтому люди безразлично относятся к вопросу управления многоквартирным жилым домом, проявляя пассивность, безынициативность.
В связи с доминантным направлением в г. Пензе на способ управления — УО, отсутствие информации в СМИ отрицательно сказывается и на темпы заключения договоров между УО и собственниками жилья.
Присутствуя на проведенном собрании в МУП «Авангард» (директор Будников В.А.), на котором обсуждалось исполнение договора управляющей организацией и собственником жилья, отмечу следующее: наблюдалась низкая явка и проявление интереса к обсуждаемой теме лишь у старшей возрастной группы. Присутствующие обратили внимание на:
— ремонт подъездов и его финансирование;
— какую помощь окажет городская администрация;
— примут ли участие в разработке договоров собственники жилья.
Отрасль ЖКХ является стратегически важной. Ей необходимы квалифицированные кадры, обученные новым методам управления.
Люди, работающие в ЖКХ, говорят следующее: «Наша работа строится по принципу пожарной команды. Горит — тушим. Обвалилось, прорвало — ремонтируем. У нас нет менеджеров (управленцев), которые были бы способны работать на перспективу, разрабатывать долгосрочные программы».
В связи с этим, по примеру столицы, в г. Пензе необходимо проведение семинаров и «круглых столов» не только со специалистами, имеющими практический опыт, но и в высших учебных заведениях, готовящих кадры для данной отрасли.
Игорь Горячев.